营改增之后单位低价向职工售房如何从个税节税？
(清亮税政第15期/二手房税收系列十一/作者：吴清亮）
本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，自2016年5月1日起全面实行营改增，那么营改增后单位低价向职工售房有关个人所得税问题该如何处理才能节约税收成本呢？笔者有以下几点看法供执行中参考。
主要税政：《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号）主要精神有三点：
一是国家机关、企事业单位及其他组织(以下简称单位)在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税；
二是除上述规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税；
三是对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发[2005]9号)规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。
案例：2016年7月，某公司将新购置的一处住房低价出售给本公司有突出贡献的销售部经理赵某。该住房的购置成本和市场价值均为160万元，出售给王某的价格为80万元。赵某当月工资收入为8000元，不考虑个人所得税以外的其他税费。请计算赵某7月份应缴纳个人所得税多少元？
分析：赵某2016年7月个人所得税有两部分组成，一部分是工资薪金个人所得税，另一部分则是因单位售房而少支出的减价部分个人所得税。其结果计算如下：
1、当月工资所得应缴纳个人所得税：（8000－3500）×10%－105=345（元）
2、住房所得应缴纳个人所得税：（1600000－800000）÷（1+5%）÷12=63492.06（元），适用税率为35%，速算扣除数为5505
（1600000－800000）÷（1+5%）×35%－5505=261161.66（元）
3、合计应缴纳个人所得税：345＋261161.67=261506.66（元）
节税筹划：单位低价向职工售房本身就是奖励员工的一种福利待遇，因此，单位应尽可能地帮助获奖人员降低个人所得税负担，让其得到更多的实惠，以招揽人才。其筹划思路是将个人获得的住房差价收益在当月工资、全年一次性奖金以及住房处置价格之间进行调节和分配。仍以上例为例，设住房处置价格为x，有以下方案可供选择：
一是按第四档税率推算住房处置价格。由公式（1600000－x）÷（1+5%）÷12=35000，推算得x=1159000（元），1159000-800000=359000（元）（现处置价格与原价格的差额）再以全年一次性奖金的名义发放给该员工。其个人所得税计算如下：
1、当月工资所得应缴纳个人所得税：（8000－3500）×10%－105=345（元）
2、全年一次性奖金个人所得税：359000×25%－1005=88745（元）
3、住房收益应缴纳个人所得税：（1600000－1159000）÷（1+5%）×25%－1005=103995（元）
4、合计应缴纳个人所得税：345＋88745+103995=193085（元）
节税额=261506.66-193085=68421.66（元）
二是按第五档税率推算住房处置价格。由公式（1600000－x）÷（1+5%）÷12=55000，推算得x=907000（元），907000-800000=107000（元）（现处置价格与原价格的差额）同样以全年一次性奖金的名义发放给该员工。其个人所得税计算如下：
1、当月工资所得应缴纳个人所得税：（8000－3500）×10%－105=345（元）
2、全年一次性奖金个人所得税：107000×20%－555=20845（元）
3、住房收益应缴纳个人所得税：（1600000－907000）÷（1+5%）×30%－2755=195245（元）
4、合计应缴纳个人所得税：345＋20845+195245=216435（元）
节税额=261506.66-216435=45071.66（元）
结论：显然，选择第四档比第五档税率节税。另外，还可以将住房差价收益在当月工资和全年一次性奖金以及处置价格之间进行适当的调节，以达到节税的目的，在此不再赘述。
注意事项：
1、增加员工当月工资要按照程序进行。
2、住房处置收益应为不含税价格。
附件：税政清理
1、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（略）
发文字号：财税[2016]36号 发文日期：2016-03-23 有效性：全文有效
相关内容：自2016年5月1日起施行。
2、全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国个人所得税法》的决定（略）
发文字号：主席令2011年第48号 发文日期：2011-06-30 有效性：全文有效
相关内容：工资、薪金所得适用七级超额累进税率自2011年9月1日起施行。
3、国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告（略）
发文字号：国家税务总局公告2011年第46号 发文日期：2011-07-29 有效性：全文有效
相关内容：工资、薪金所得适用七级超额累进税率及速算扣除数内容自2011年9月1日起执行。
4、国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（略）
发文字号：国税函[2009]3号 颁布时间：2009-1-15 有效性：全文有效
注：根据《国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2010年第26号）规定，经2010年12月7日第17次局长办公会审议通过，本文件现行有效。
相关内容：关于合理工资薪金及职工福利费扣除、核算问题等，自2008年1月1日起执行。
5、财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知（略）
发文字号：财税[2007]13号 发文日期：2007-02-08 有效性：全文有效
相关内容：略。